19.09

Jahresabrechnung: Darstellung von Hausgeldeinnahmen, die für frühere Abrechnungszeiträume im abzurechnenden Jahr nachgeleistet worden sind BGH, Urt. v. 11.10.2013 – V ZR 271/12

Leitsatz:

Eingegangene Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresabrechnung nicht da-nach aufgeschlüsselt werden, ob sie für das abzurechnende Jahr oder für weiter zurückliegende Wirtschaftszeiträume gezahlt worden sind.

Der Fall:

Der Kläger wurde wegen Wohngeldrückständen des Jahres 2009 zur Zahlung verurteilt. Im De-zember 2010 leistete er eine Teilzahlung auf den titulierten Betrag nebst Zinsen. In der Jahres-abrechnung für das Jahr 2010 wurden die Zinserträge in den Einzelabrechnungen als Einnahme auf die Eigentümer verteilt. Die Teilzahlung auf die Hauptforderung wurde der Instandhaltungsrücklage zugeführt. Die Gesamtabrechnung enthielt unter der Position Hausgeldeinnahmen nur einen Gesamtbetrag der eingegangenen Zahlungen. Es wurde nicht aufgeschlüsselt, dass ein Teilbetrag hiervon auf einen vergangenen Abrechnungszeitraum geleistet wurde. Gegen die in dieser Form beschlossene Jahresabrechnung wendet sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage.

Die Lösung:

Die Anfechtungsklage war nicht erfolgreich. Es sei ausreichend, dass die tatsächlich eingenom-menen Hausgeldzahlungen in einer Gesamtsumme in der Abrechnung dargestellt werden. Eine Aufgliederung danach, für welchen Wirtschaftszeitraum die Hausgeldeinnahmen bestimmt waren, ist in der Abrechnung nicht erforderlich. Es sei auch zulässig, die Einnahmen in den Einzel-abrechnungen auf die Eigentümer zu verteilen. Ebenso wäre es nicht fehlerhaft, die auf die rück-ständigen Wirtschaftszeiträume geleistete Teilzahlung der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Sowohl die Verteilung der Zinseinnahmen als auch die Zuweisung der Einnahmen der früheren Abrechnungsperiode zur Instandhaltungsrücklage bedürfen einer Beschlussfassung der Eigen-tümer, die allerdings in der Genehmigung der Jahresabrechnung enthalten sei.

Hinweise:

Da die Abrechnung im Bereich der Bankkontenentwicklung eine Einnahmen- und Ausgaben-rechnung ist, bedarf es keiner Aufschlüsselung der eingenommenen Hausgeldzahlungen zu verschiedenen Wirtschaftszeiträumen. Die Angabe der Gesamtsumme der eingegangenen Hausgeldzahlungen genügt. Die Ausschüttung von Verzugszinsen an die Eigentümer über die Einzelabrechnungen ist nicht empfehlenswert. Hierdurch wird der säumige Eigentümer an den eingenommenen Verzugszinsen wieder beteiligt. Vorzugswürdig ist es, solche Verzugszinsen der Rücklage zuzuführen. Nachträgliche Hausgeldzahlungen auf rückständige Wirtschaftszeiträume können grundsätzlich nicht der Rücklage zugeführt werden. Sie dienen der Deckung einer Etatlücke eines vergangenen Abrechnungszeitraums, die andernfalls offen bliebe. Eine Zuführung solcher Nachzahlungen zur Rücklage ergäbe nur Sinn, wenn die Rückstände des Eigentümers bereits durch Umlage auf alle Eigentümer ausgeglichen worden sind, so dass die Beitreibung der Rückstände keine Etatlücke mehr decken muss. Genauso ist es möglich, die Nachzah-lungsbeträge an die Eigentümer auszuschütten, die zwischenzeitlich in Vorleistung getreten waren.

RA Fridolin Bartholome, W•I•R Jennißen und Partner, Köln