22.02

Nach § 559 BGB ist der Vermieter von Wohnräumen berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Diese Möglichkeit der Mieterhöhung hat den Zweck, einerseits für die Vermieterseite Anreize für Investitionen in das Wohnobjekt zu schaffen und andererseits als Teil des sozialen Mietrechts, die Mieterseite vor unbegrenzten Mieterhöhungen zu schützen. Daneben hat sie auch eine wirtschafts- und umweltpolitische Bedeutung.
Um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen zu können, müssen  Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein.
Modernisierungsmaßen
Unter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 559 Abs. 1, 555 b Nrn. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB fallen: bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), oder durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, oder durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.
Hat der Vermieter eine oder mehrere dieser Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Besonderheiten
Zu beachten ist zunächst die Einschränkung nach § 559 Abs. 2 BGB. Hiernach sind  Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, nicht zu den für die vorgenannten Maßnahmen aufgewendeten Kosten zu zahlen; diese sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln und abzusetzen.
Die Vorschrift des § 555 Nr. 9 a) BGB regelt weiter, dass Drittmittel angerechnet werden müssen. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den Kosten für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen, müssen also ebenfalls abgezogen werden. Wurden zum Beispiel für eine vermietete Wohnung Kosten in Höhe von insgesamt 30.000,00 € aufgebracht, wovon 20.000,00 € für Modernisierungsmaßnahmen und 10.000,00 € für Erhaltungsmaßnahmen entstanden sind, und hat der Vermieter 5.000,00 € Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erhalten, kann er 11 % von den verbleibenden 15.000,00 € auf den Mieter umlegen, d.h. die Grundmiete um 1.650,00 € im Jahr bzw. um 137,50 € monatlich erhöhen.
Schließlich ist zu beachten, dass ein Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht aus § 555 e Abs. 1 BGB und ein Widerspruchsrecht gegen die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4,5 BGB hat, wenn diese eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Umsetzung und Geltendmachung der Erhöhung
Zunächst muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nach § 555 c BGB ankündigen. Die Ankündigung hat spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich zu erfolgen. Sie muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.
Nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ist die tatsächliche Mieterhöhung dem Mieter ebenfalls schriftlich zu erklären, § 559 b Abs. 1 BGB. Sie ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme vorher nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigt um mehr als 10 % übersteigt.
Durchsetzung
Sollte der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen, müssen die sich dann ergebenden Rückstände im Wege einer Zahlungsklage geltend gemacht werden. Im Gegensatz zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss also keine Zustimmungsklage, sondern eine Zahlungsklage erhoben werden.
Zusammenfassung
Bei einer Erhöhung der Miete nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist bereits während der Vorbereitung der Maßnahmen eine gute Planung geboten. Sofern nicht bereits im Vorfeld Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen sauber voneinander getrennt werden, ist eine solche Mieterhöhung in der Praxis schwer durchsetzbar.


Rechtsanwalt Torge Kristen,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
WIR-Jennißen und Partner, Köln