Mietrecht

In den letzten Tagen erreichten uns viele Anfragen zum immer gleichen Thema: Der Mieter kündigt an, wegen der Corona-Krise ab April keine Miete mehr zu zahlen – was kann der Vermieter tun?

 

1. Die Gesetzeslage

Letzte Woche verabschiedeten Bundestag und Bundesrat das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid 19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht („Covid-19-Gesetz“). Es wurde am 27.3.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat in seinen wesentlichen Teilen bis zum 1.4.2020 in Kraft.

Die zu unserem Thema interessierenden Regelungen finden sich in Art. 240 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Dort werden in einem § 1 Verbrauchern und Kleinstunternehmen für bestimmte vertragliche Verpflichtungen Leistungsverweigerungsrechte eingeräumt. § 1 gilt aber ausdrücklich nicht für Mietverhältnisse. Wichtiger für uns ist deshalb § 2 mit folgendem Wortlaut:

 

§ 2
Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen


(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

 

2. Was bedeutet die Regelung?

a. Der Mieter, der im April, Mai und Juni keine Miete bezahlt, ist bis zum 30.06.2022 vor Kündigungen geschützt, wenn er glaubhaft macht, dass er diese Mieten allein wegen der Corona-Krise nicht zahlen kann. Wegen eines Rückstandes aus diesen 3 Monaten kann der Vermieter erst wieder kündigen, wenn der Mieter ihn nicht bis zum 30.6.2022 vollständig ausgeglichen hat. Gefährlich für den Mieter ist das Wörtchen „allein“. Denn der Mieter, der schon die März-Miete nicht gezahlt hat und nun auch die April-Miete schuldig bleibt, gerät in einen kündigungsrelevanten Rückstand, der eben nicht „allein“ auf Rückstände seit April zurückzuführen ist. Wir gehen derzeit davon aus, dass der Gesetzgeber diese Folge nicht gewollt oder gesehen hat (der Zeitdruck war ja enorm) und hier gegebenenfalls noch nachbessern wird.

b. Wegen sonstigen vertragswidrigen Verhaltens bleibt eine Kündigung möglich.
Nur zwei Beispiele:

Fall 1: 
Der Mieter zahlt die Mieten für Februar, März, April und Mai nicht.
Der Vermieter kann wegen der Rückstände ab April keine Kündigung erklären, möglich bleibt aber die fristlose Kündigung (nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) wegen der Rückstände aus Februar und März.

Fall 2:
Der Mieter zahlte immer wieder die Miete zu spät, die Mieten für April bis Juni bleiben vollständig aus.
Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen bis März 2020 bleibt grundsätzlich möglich, wenn insoweit auch die sonstigen vom BGH aufgestellten Voraussetzungen (z.B. Abmahnungen) erfüllt sind.

Möglich bleiben Kündigungen natürlich auch wegen sonstiger Gründe im Rahmen der bestehenden Gesetze, die nichts mit Mietrückständen zu tun haben.

c. Wie macht der Mieter einen Zusammenhang mit Corona glaubhaft?

Nach Auffassung des Gesetzgebers muss der Mieter „Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht.“

Der Mieter könnte z.B. einen Antrag auf Gewährung staatlicher Leistungen vorlegen oder eine Bescheinigung, dass ihm solche Leistungen gewährt werden; denkbar wäre eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen des Mieters bzw. seinen Verdienstausfall. Der Mieter kann den Zusammenhang mit der Pandemie auch eidesstattlich versichern. Gewerbemieter können den Zusammenhang dadurch glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist, wie derzeit etwa in der Gastronomie oder im Einzelhandel.

d. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter auch ab April grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet bleibt. Für den Wohnungsmieter ist das sicherlich richtig. Denn die Nutzung der Wohnung ist ja nicht eingeschränkt. 

Aber Achtung: Ob das in dieser Allgemeinheit auch für Gewerbemieter, die aufgrund angeordneter Schließungen/Beschränkungen ihre Betrieb derzeit nicht oder nur eingeschränkt weiterführen können, uneingeschränkt gilt, ist derzeit noch nicht völlig sicher. Die herrschende Meinung sieht das wohl so. Aber wir hatten in der Bundesrepublik einen Fall wie die Corona-Pandemie noch nicht. Nicht völlig ausgeschlossen erscheint es deshalb, dass Gerichte im Streitfall von einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage nach §§ 313, 326 BGB ausgehen und dem Mieter Minderungsrechte zugestehen werden. Denn immerhin ist diese Pandemie-Situation weder für den Vermieter noch den Mieter irgendwie beherrschbar. Hier bleibt also ein gewisses Restrisiko.

e. Zahlt der Mieter trotzdem im April, Mai und/oder Juni keine Miete, kann der Vermieter also (mit dem erwähnten Risiko) die ausstehende Miete verlangen und gegebenenfalls einklagen. Er kann aber nicht allein wegen dieses Rückstandes kündigen, wenn der Mieter glaubhaft macht, gerade wegen der Covid-19-Pandemie nicht zahlen zu können.

 

3. Reaktion des Vermieters


a. Der Mieter (egal, ob Wohnraum oder Gewerbe), der den Einbehalt von Mieten angekündigt oder bereits durchgeführt hat, sollte zunächst unter Fristsetzung aufgefordert werden, den Zusammenhang mit der Corona-Krise glaubhaft zu machen und dazu auch aussagekräftige Unterlagen/Nachweise (siehe oben) vorzulegen.

b. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, käme eine Abmahnung in Betracht, eventuell sogar eine Kündigung. Das müsste im Einzelfall entschieden werden.

c. Die Zahlungsansprüche bleiben (mit oben erwähntem Restrisiko) bestehen. Auch hier ist wohl von Fall zu Fall zu entscheiden, inwieweit die Rückstände gerichtlich geltend gemacht werden.

d. Gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen stellt sich jedoch die Frage, ob der Vermieter nicht versuchen sollte, aktiv mit seinen (säumigen) Mietern gemeinsam Wege aus der Krise zu finden. Ob das über Stundungsvereinbarungen oder sogar (Teil-) Erlasse erfolgen soll, muss gut überlegt sein und im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB sorgfältig vereinbart werden. Es dürfte jedoch absehbar sein, dass gerade der Gewerbe-Mietmarkt nach der Pandemie nicht mehr derselbe sein wird wie vorher. Viele Gewerbemietverhältnisse müssen neu bewertet und angepasst werden. Je eher der Vermieter sich darauf einlässt, desto mehr Gestaltungsmöglichkeiten dürften sich ihm bieten. Andernfalls droht spätestens nach der Pandemie erheblicher Leerstand, der sich frühestens bei einer gesamtwirtschaftlichen Erholung verringern dürfte.

Stefan Löfflad
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

 

Marcus Schneider
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Wohnungseigentumsrecht

Während der Corona-Krise bereitet die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen Schwierigkeiten. Der Gesetzgeber hat lediglich geregelt, dass sich auslaufende Bestellungszeiträume für den Verwalter auf unbestimmte Zeit verlängern. Damit ist die Handlungsfähigkeit des Verwalters bzw. der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich gesichert.

Auch bleiben Wirtschaftspläne weiterhin gültig, selbst wenn bisher die automatische Verlängerung des Wirtschaftsplans über das Jahresende hinaus nicht beschlossen wurde. Die Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld bleibt auch unverändert bestehen. Selbst wenn vermietende Wohnungseigentümer Probleme mit ihrem Mieter haben sollten, rechtfertigt dies wohnungseigentumsrechtlich nicht, die Wohngeldzahlungen zurückzuhalten. Hier wird der Verwalter auch auf eine Gleichbehandlung zwischen vermietenden und selbstnutzenden Wohnungseigentümern zu achten haben.

Das Hauptproblem besteht für die Verwalter auch trotz der zwischenzeitlichen Lockerungen nach dem bundesweiten „Lockdown“ darin, dass die Durchführung von Eigentümerversammlungen sich abhängig von den verschiedenen Verordnungen der Bundesländer schwierig gestaltet, wenn sie nicht im Einzelfall sogar noch ausgeschlossen ist. Trotz Lockerungen müssen Hygiene- und Abstandsregeln eingehalten werden, die auch bei der Durchführung einer Versammlung sicherzustellen sind. Diese Regelungen, insbesondere die Abstandsregelungen machen die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen gerade größerer Gemeinschaften kompliziert, wenn nicht sogar unmöglich. Auch können im Falle regionaler „Lockdowns“ Versammlungsverbote temporär bestehen, die einer Durchführung der Versammlung entgegenstehen. 

Bei kleinen Eigentümergemeinschaften wird alternativ zur Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften noch der Weg des Umlaufbeschlusses denkbar sein, bei dem aber alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ebenso könnte bei kleinen Eigentümergemeinschaften vereinbart werden, dass die Versammlung telefonisch oder in anderer Form als Nicht-Präsenz-Versammlung durchgeführt werden kann. Aber auch diese Vereinbarung muss erst einmal zwischen allen Eigentümern herbeigeführt werden. 

Teilweise wird vorgeschlagen, eine sogenannte Vertreterversammlung durchzuführen, für welche der Verwalter von den Eigentümern die Stimmrechtsvollmachten mit Stimmrechtsweisungen erhält. Der Verwalter soll auf diese Weise die Eigentümerversammlung alleine ohne Teilnahme von Eigentümern abhalten können. Dieses Vorgehen wäre aber nur denkbar, wenn sämtliche Eigentümer hiermit vorher ausdrücklich einverstanden sind. Als grundsätzliche Alternative zur normalen „Präsenzversammlung“ kann diese Vorgehensweise aber nicht herangezogen werden. Denn der Verwalter müsste die Eigentümer mit der Einberufung dazu auffordern, nicht persönlich an der Versammlung teilzunehmen. Sie wären also verpflichtet, auf ihre persönliche Teilnahme zu verzichten und eine Vollmacht zu erteilen. Damit werden sie aber faktisch gehindert, ihr Mitgliedschaftsrecht ausüben zu können. Daher wären Beschlüsse, die in einer solchen „Versammlung“ gefasst werden, zumindest anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig. Von diesem Vorgehen kann deshalb nur abgeraten werden.

Soweit die Durchführung von Versammlungen wegen der vorstehenden Schwierigkeiten nicht möglich ist, werden die gesetzlichen Regelungen des § 27 WEG stärker in den Mittelpunkt gerückt, wonach der Verwalter ohne Beschluss die laufenden Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung sowie Notmaßnahmen treffen darf. Gerade der Begriff der Notmaßnahmen könnte jetzt größere Bedeutung erlangen, indem auch Instandsetzungsmaßnahmen vom Verwalter in Auftrag gegeben werden könnten, für die in normalen Zeiten noch eine Eigentümerversammlung durchführbar gewesen wäre. Ob dies im Einzelfall in Betracht kommt, setzt immer eine umfassende Wertung der gesamten Umstände voraus.

Fridolin Bartholome
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bau- und Insolvenzrecht

Die aktuelle Rechtslage erlaubt auch weiterhin den Betrieb von Baustellen. Aber auch hier hat der Gesundheitsschutz erste Priorität (Einhaltung von Hygieneregeln) und es geraten immer mehr Baustellen ins Stocken, weil Material oder Arbeiter fehlen. In der Schnittstelle zum privaten Baurecht hat der Gesetzgeber es versäumt, im Falle einer drohenden Insolvenz des Bauträgers den Verbraucher zu schützen. Werdender Wohnungseigentümer wird nach wie vor nur, wer - neben einem durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumserwerb - den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.

Bei Bauverträgen, die geschlossen wurden, als die Pandemie noch nicht vorhersehbar war, kann ein Fall höherer Gewalt vorliegen, welcher sich auf die Leistungspflichten und Termine auswirkt. Hier sollte durch den Auftragnehmer Behinderung angezeigt werden, auch wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer etwa durch freiwillige Maßnahmen oder mangels Liquidität von seiner Leistung abhält, damit sich Ausführungsfristen verlängern.

Sowohl nach BGB als auch nach der VOB/B können Verträge aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn ein Festhalten am Vertrag nicht länger zugemutet werden kann. Hier bedarf es stets einer Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien, die möglicherweise Regelungen zu unvorhersehbaren Ereignissen enthalten. 

Hinsichtlich solcher Verträge, die nun erst geschlossen werden sollen, sind weitere behördliche Maßnahmen vorhersehbar und daher im Vertrag zu regeln.

Sollten Sie Grund zu der Annahme haben, dass einer Ihrer Vertragspartner, ob (Ver-) Mieter, Bauunternehmer oder Bauträger etc. in Zahlungsschwierigkeiten ist, sollten Sie wissen, dass durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie Insolvenzantragspflichten vorübergehend gelockert wurden. Dies gilt jedoch nur für Unternehmen, die wegen der Epidemie und ihrer Folgen in Schieflage geraten sind. 

Die Möglichkeit von Gläubigern, durch Insolvenzanträge Insolvenzverfahren zu erzwingen, ist also insoweit zunächst eingeschränkt. Sollte über das Vermögen einer Ihrer Vertragspartner gleichwohl ein Insolvenzverfahren beantragt und eröffnet werden, gilt es Ihre Rechte gegenüber dem Insolvenzverwalter anzumelden und durchzusetzen. Auch hier bedarf es einer Prüfung im Einzelfall, ob und inwieweit Ihre Forderungen wegen der Verletzung von Insolvenzantragspflichten doch noch gegen den Geschäftsführer persönlich in voller Höhe geltend gemacht werden können.

Dr. Andreas Lassmann
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht 
Fachanwalt für Insolvenzrecht