Mietrecht

Aufgrund der aktuellen Beschränkungen im Zusammenhang mit der Coronakrise stellt sich erneut für Vermieter und Mieter die Frage, welche Auswirkungen staatlich angeordnete Schließungen und ähnliche Einschränkungen des Geschäftslebens auf bestehende Mietverhältnisse , insbesondere auf die Pflicht zur Zahlung der Miete haben. Es ist die gleiche Frage, die die Vertragsparteien schon während der erste Welle im letzten Frühjahr beschäftigt.

 

1. Das „Covid-19-Gesetz“

Das in seinem Hauptteil am 1.4.2020 in Kraft getretene Gesetz gewährte Wohnraum-und Gewerbemietern einen Kündigungsschutz, sofern sie die Mieten für April, Mai und Juni 2020 nicht gezahlt haben. Daraus wurde vielfach abgeleitet, aus dem Gesetz ergebe sich, dass die Miete nicht gezahlt werden müsse. Das war und ist falsch:

 

Das Covid-19-Gesetz ließ die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unberührt. Im Gegenteil lasen manche aus der Gesetzesbegründung die Meinung des Gesetzgebers heraus, der Mieter sei auch bei pandemiebedingten Einschränkungen (bis hin zu Schließungen) verpflichtet, die Miete zu zahlen. Tatsächlich entspricht es wohl nach wie vor der herrschenden Meinung in der juristischen Literatur und der Rechtsprechung, dass der Gewerbemieter auch bei pandemiebedingt angeordneten Schließungen seines Betriebes die Miete weiterhin zahlen muss. Durch den stattlichen Eingriff realisiere sich nur das Verwendungsrisiko, das grundsätzlich der Mieter zu tragen habe. Diese Auffassung wurde in den letzten Monaten zunehmend in Zweifel gezogen und es wurden ganz unterschiedliche Lösungsansätze erörtert, die die Folgen der Pandemie auf beide Vertragsparteien verteilen sollen. Vor allem die in § 313 BGB geregelte „Störung der Geschäftsgrundlage“ erlangte seitdem eine breitere Bekanntheit auch unter juristischen Laien.

 

2. Aktuelle Rechtsprechung

Inzwischen gibt es eine Reihe von (überwiegend noch nicht rechtskräftigen) Urteilen, die sich mit den rechtlichen Auswirkungen der Lockdown-Maßnahmen beschäftigen. Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich. Das Recht zur Minderung aufgrund wird nur vereinzelt angenommen (z.B. LG Kempten v. 07.12.2020 – 23 O 753/20; LG München I v. 22.9.2020 – 3 U 4495/20). Überwiegend verneinen die Gerichte jedoch Minderungsrechte und wollen auch § 313 BGB nur bei existenzgefährdenden Folgen für den Mieter in Betracht ziehen (z.B. LG Heidelberg vom 30.7.2020 – 5 O 66/20 oder LG Zweibrücken vom 11.9.2020 – HK O 17/20).

 

3. Die Störung der Geschäftsgrundlage und der neue Art. 240 § 7 Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB)

Mit „glühender Nadel“ fügte der Gesetzgeber Ende Dezember 2020 einen neuen § 7 Art. 240 EGBGB in das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ ein. Vorangegangen war der inzwischen schon berühmt-berüchtigte Beschluss der Bundeskanzlerin und der Ministerpräsident*innen anlässlich einer Telefonkonferenz am 13.12.2020, der für sich betrachtet aber noch keinerlei Auswirkungen hatte, weil man Gesetze auch hierzulande noch nicht im Wege von Telefonkonferenzen (eines gar nicht vorhandenen Verfassungsorganes) ändern kann. Art. 240 § 7 EGBGB hat folgenden Wortlaut:

 

"§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

 

Was auf den ersten Blick das Problem zu lösen scheint, hilft in Wirklichkeit den Vertragsparteien – wenn überhaupt – nur sehr eingeschränkt. Richtig ist, dass der Tatbestand des § 313 BGB im Ergebnis einen Weg zur – meist nur vorübergehenden – Anpassung des Vertrages eröffnen soll, wenn dessen Vereinbarungen für einen der Vertragspartner schlechterdings untragbar geworden sind und der Mietvertrag selbst  keine Regelungen zur Risikoverteilung enthält. Der Tatbestand des § 313 BGB ist kompliziert und umfasst mehrere Prüfungsstufen. Das neue Gesetz betrifft im Grunde nur die erste Stufe, nämlich die Frage, ob § 313 BGB überhaupt neben den mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften (Minderung etc.) anwendbar ist und ob pandemische Auswirkungen zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen können. Das aber war bei den bisher ergangenen Gerichtsurteilen noch am wenigsten umstritten. Denn schon diese Urteile gehen überwiegend davon aus, dass behördlich angeordnete Schließungen grundsätzlich die Geschäftsgrundlage stören können. 

Damit ist für Mieter aber noch nichts gewonnen, nur der Weg zur Prüfung der weiteren entscheidenden Kriterien des §§ 313 BGB eröffnet:

 

Wer trägt das Risiko einer Veränderung der Geschäftsgrundlage und ab wann ist das Festhalten an den bisherigen vertraglichen Regelungen unzumutbar? Und: Welche Anpassung wäre denn zumutbar? Reicht eine Stundung oder kommt nur eine Mietreduzierung in Frage? Wichtig: Die Anpassung muss für beide Vertragsparteien zumutbar sein!

 

Diese Fragen sind wie bisher anhand aller Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. So kann z.B. eine Rolle spielen, inwieweit der Mieter von anderer Seite (z.B. dem Staat oder einer Betriebsausfallversicherung) einen Ausgleich erhält oder was der Mieter selbst tun kann, um die Folgen abzumildern (Auf- oder Ausbau seines online-Handels, Außerhaus-Lieferungen, vorübergehende anderweitige Nutzung des Mietobjektes und derlei mehr). Diese vielfältigen Abwägungen bleiben den Verhandlungen der Parteien oder der Entscheidung der Gerichte vorbehalten. Da hilft auch kein Gesetz weiter.

 

4. Wie geht es weiter?

Es hat sich im Vergleich zum letzten Frühjahr nichts grundlegend geklärt. Weiterhin ist umstritten, ob der Gewerbemieter die Folgen der Pandemie alleine tragen muss oder die wirtschaftlichen Auswirkungen auf beide Schultern zu verteilen sind – in welcher Form auch immer. Das neue Gesetz bringt dabei nicht viel mehr als einen gutgemeinten Anstoß. Es bleibt bei dem Ratschlag an beide Vertragsparteien, gemeinsam und nicht konfrontativ eine Lösung für diese einzigartige Krise zu finden, die den Bestand des Mietverhältnisses sichert und ein vertrauensvolles Miteinander auch nach der Krise ermöglicht. Nach wie vor ist im Einzelfall zu entscheiden, ob dies im Wege einer Stundung oder durch Mietnachlässe erreicht werden kann. An dieser für beide Parteien des Mietvertrages bestehenden Unsicherheit hat auch das neue Gesetz nichts geändert. 

 

Stefan Löfflad
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

 

Marcus Schneider
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Wohnungseigentumsrecht

Während der Corona-Krise bereitet die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen Schwierigkeiten. Der Gesetzgeber hat lediglich geregelt, dass sich auslaufende Bestellungszeiträume für den Verwalter auf unbestimmte Zeit verlängern. Damit ist die Handlungsfähigkeit des Verwalters bzw. der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich gesichert.

Auch bleiben Wirtschaftspläne weiterhin gültig, selbst wenn bisher die automatische Verlängerung des Wirtschaftsplans über das Jahresende hinaus nicht beschlossen wurde. Die Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld bleibt auch unverändert bestehen. Selbst wenn vermietende Wohnungseigentümer Probleme mit ihrem Mieter haben sollten, rechtfertigt dies wohnungseigentumsrechtlich nicht, die Wohngeldzahlungen zurückzuhalten. Hier wird der Verwalter auch auf eine Gleichbehandlung zwischen vermietenden und selbstnutzenden Wohnungseigentümern zu achten haben.

Das Hauptproblem besteht für die Verwalter darin, dass die Durchführung von Eigentümerversammlungen sich abhängig von den verschiedenen Verordnungen der Bundesländer schwierig gestaltet, wenn sie nicht im Einzelfall sogar ausgeschlossen ist. Soweit nach den jeweiligen Landesverordnungen die Abhaltung von Eigentümerversammlungen zulässig ist, müssen Hygiene- und Abstandsregeln eingehalten werden, die auch bei der Durchführung einer Versammlung sicherzustellen sind. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann die behördliche Anmeldung der Versammlung erforderlich sein. Diese Regelungen, insbesondere die Abstandsregelungen machen die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen gerade größerer Gemeinschaften kompliziert, wenn nicht sogar unmöglich. Auch können im Falle regionaler „Lockdowns“ Versammlungsverbote temporär bestehen, die einer Durchführung der Versammlung entgegenstehen. 

Bei kleinen Eigentümergemeinschaften wird alternativ zur Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften noch der Weg des Umlaufbeschlusses denkbar sein, bei dem aber alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ebenso könnte bei kleinen Eigentümergemeinschaften vereinbart werden, dass die Versammlung telefonisch oder in anderer Form als Nicht-Präsenz-Versammlung durchgeführt werden kann. Aber auch diese Vereinbarung muss erst einmal zwischen allen Eigentümern herbeigeführt werden. Möglich ist es auch zu beschließen, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich – statt persönlich anwesend zu sein – Online an den Versammlungen teilnehmen können, um die Anzahl der persönlich Teilnehmenden im Versammlungsraum zu verringern. Dieser Beschluss muss aber erst einmal gefasst werden, wofür es entweder eines allstimmigen Umlaufbeschlusses bedarf oder zunächst eine „klassische“ Eigentümerversammlung unter den zuvor genannten praktischen Schwierigkeiten durchzuführen ist. 

Teilweise wird vorgeschlagen, eine sogenannte Vertreterversammlung durchzuführen, für welche der Verwalter von den Eigentümern die Stimmrechtsvollmachten mit Stimmrechtsweisungen erhält. Der Verwalter soll auf diese Weise die Eigentümerversammlung alleine ohne Teilnahme von Eigentümern abhalten können. Dieses Vorgehen wäre aber nur denkbar, wenn sämtliche Eigentümer hiermit vorher ausdrücklich einverstanden sind. Als grundsätzliche Alternative zur normalen „Präsenzversammlung“ kann diese Vorgehensweise aber nicht herangezogen werden. Denn der Verwalter müsste die Eigentümer mit der Einberufung dazu auffordern, nicht persönlich an der Versammlung teilzunehmen. Sie wären also verpflichtet, auf ihre persönliche Teilnahme zu verzichten und eine Vollmacht zu erteilen. Damit werden sie aber faktisch gehindert, ihr Mitgliedschaftsrecht ausüben zu können. Daher wären Beschlüsse, die in einer solchen „Versammlung“ gefasst werden, zumindest anfechtbar, wenn nicht sogar nichtig. Von diesem Vorgehen kann deshalb nur abgeraten werden.

Soweit die Durchführung von Versammlungen wegen der vorstehenden Schwierigkeiten nicht möglich ist, werden die gesetzlichen Regelungen des § 27 WEG stärker in den Mittelpunkt gerückt, wonach der Verwalter ohne Beschluss Maßnahmen untergeordneter Bedeutung sowie zur Abwendung von Nachteilen treffen darf. Gerade der Begriff der Notmaßnahmen könnte jetzt größere Bedeutung erlangen, indem auch Instandsetzungsmaßnahmen vom Verwalter in Auftrag gegeben werden könnten, für die in normalen Zeiten noch eine Eigentümerversammlung durchführbar gewesen wäre. Ob dies im Einzelfall in Betracht kommt, setzt immer eine umfassende Wertung der gesamten Umstände voraus.

Fridolin Bartholome
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bau- und Insolvenzrecht

Die aktuelle Rechtslage erlaubt auch weiterhin den Betrieb von Baustellen, aber auch hier hat der Gesundheitsschutz erste Priorität (Einhaltung von Hygieneregeln). Zudem kommt es auf den Baustellen im Zuge der Corona-Krise vermehrt zu Lieferengpässen durch unterbrochene Lieferketten und fehlende Zulieferteile sowie zu personellen Engpässen, etwa weil Montagearbeiter aus dem europäischen Ausland aufgrund der Einreisebestimmungen ausfallen. Private Bauherren müssen sich deshalb auf eine Bauzeitverzögerung einstellen. Es sollten Fristen zur Fertigstellung gesetzt, aber doch auch eine gemeinsame Lösungsstrategie erwogen und erarbeitet werden.

Bei Bauverträgen, die geschlossen wurden, als die Pandemie noch nicht vorhersehbar war, kann ein Fall höherer Gewalt vorliegen, welcher sich auf die Leistungspflichten und Termine auswirkt. Hier sollte durch den Auftragnehmer Behinderung angezeigt werden, auch wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer etwa durch freiwillige Maßnahmen oder mangels Liquidität von seiner Leistung abhält, damit sich Ausführungsfristen verlängern.

Sowohl nach BGB als auch nach der VOB/B können Verträge aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn ein Festhalten am Vertrag nicht länger zugemutet werden kann. Hier bedarf es stets einer Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien, die möglicherweise Regelungen zu unvorhersehbaren Ereignissen enthalten. 

Hinsichtlich solcher Verträge, die erst während der Pandemie geschlossen wurden und noch abgeschlossen werden sollen, sind weitere behördliche Maßnahmen vorhersehbar und daher im Vertrag zu regeln.

Sollten Sie Grund zu der Annahme haben, dass einer Ihrer Vertragspartner, ob (Ver-) Mieter, Bauunternehmer oder Bauträger etc. in Zahlungsschwierigkeiten ist, sollten Sie wissen, dass durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie Insolvenzantragspflichten vorübergehend gelockert wurden und die Pflicht zur Insolvenzanmeldung bei Pandemie-bedingter Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung ausgesetzt wurde. Die Aussetzung wurde mehrfach verlängert, zuletzt aber nur noch bei Überschuldung bis Ende Januar 2021. Dies gilt jedoch nur für Unternehmen, die tatsächlich auch wegen der Pandemie und ihrer Folgen in die Schieflage geraten sind.

Sollte über das Vermögen einer Ihrer Vertragspartner ein Insolvenzverfahren beantragt und eröffnet werden, gilt es Ihre Rechte gegenüber dem Insolvenzverwalter anzumelden und durchzusetzen. Zudem bedarf es einer Prüfung im Einzelfall, ob und inwieweit Ihre Forderungen wegen der Verletzung von Insolvenzantragspflichten nicht doch noch gegen den Geschäftsführer persönlich in voller Höhe geltend gemacht und durchgesetzt werden können.

Dr. Andreas Lassmann
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht 
Fachanwalt für Insolvenzrecht